銷售商品房同時送現(xiàn)金裝修補貼的財稅處理

在目前房地產(chǎn)市場行情低迷的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了回籠資金，常常會推出各式各樣的營銷方案來吸引消費者。會員單位A 企業(yè)在 2025 年銷售自行開發(fā)的某樓盤商品房時，推出了 “購買 100 萬以上房子送 5 萬現(xiàn)金裝修補貼” 的營銷方案，約定購買單套房產(chǎn)銷售價格在 100 萬元以上的，同時送業(yè)主5萬元現(xiàn)金裝修補貼。對于這一常見的營銷手段，如何進(jìn)行財稅處理，我們一起來看一下吧。

一、增值稅方面的分析

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》以及財稅[2016]36號附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法規(guī)定，房開企業(yè)贈送業(yè)主5萬元現(xiàn)金裝修補貼，不屬于增值稅應(yīng)稅行為，不用做視同銷售處理。

如果把贈送業(yè)主5萬元現(xiàn)金裝修補貼按銷售折扣處理，需要將折扣額在同一張發(fā)票上的“金額”欄分別注明，才可按折扣后的銷售額征收增值稅。未在同一張發(fā)票“金額”欄注明折扣額，折扣額不得從銷售額中減除。當(dāng)然這么開票處理也需要業(yè)主同意才能實現(xiàn)。

二、個人所得稅方面

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50 號）規(guī)定，企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個人贈送禮品，屬于企業(yè)通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的情形，不征收個人所得稅。

在本促銷方案中，客戶購買房產(chǎn)獲得 5 萬現(xiàn)金裝修補貼，屬于在購買房屋這一商品過程中，企業(yè)給予的價格折讓性質(zhì)的優(yōu)惠，并非個人偶然所得范疇。所以，購房者無需就這 5 萬現(xiàn)金裝修補貼繳納個人所得稅，房開企業(yè)也沒有代扣代繳個人所得稅的義務(wù)。

三、企業(yè)所得稅稅前扣除方面

從企業(yè)所得稅角度來看，這 5 萬現(xiàn)金裝修補貼可作為銷售費用進(jìn)行稅前扣除。

依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的銷售費用，要遵循真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則，對于企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目不屬于應(yīng)稅項目的，對方為個人的，以內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證。因此，在該促銷方案中，房開企業(yè)需留存好相關(guān)促銷活動方案、銷售合同、付款憑證、個人出具的收據(jù)等資料，以證明這 5 萬裝修補貼的真實性和與銷售業(yè)務(wù)的相關(guān)性。

綜上所述，房開企業(yè)推出的 “購買 100 萬以上房子送 5 萬現(xiàn)金裝修補貼” 促銷活動，贈送的 5 萬現(xiàn)金裝修補貼在增值稅方面無需視同銷售，收到的價款按銷售不動產(chǎn)正常申報納稅；個人所得稅方面，購房者無需繳納個人所得稅，企業(yè)無代扣代繳義務(wù)；企業(yè)所得稅方面，該補貼可作為銷售費用在稅前扣除。

四、會計處理方面

在會計處理方面，應(yīng)該按照應(yīng)付客戶對價的規(guī)定進(jìn)行處理，依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入（2017）》第十九條規(guī)定，除應(yīng)付客戶對價是為了向客戶取得其他可明確區(qū)分商品外，企業(yè)應(yīng)付客戶對價的，應(yīng)當(dāng)將該應(yīng)付對價沖減交易價格，并在確認(rèn)相關(guān)收入與支付（或承諾支付）客戶對價二者敦晚的時點沖減當(dāng)期收入。

因此，在本促銷方案中，對于房開企業(yè)贈送買房客戶的 5 萬現(xiàn)金裝修補貼，房開企業(yè)在會計核算上應(yīng)該沖減銷售收入。