房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅業(yè)務一直是納稅重點。為幫助廣大納稅人掌握稅法知識，提高辦稅能力，正保會計網(wǎng)校的小編特選取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)最基本的涉稅實務予以梳理，僅供您的參考。具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準。
以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當?shù)匾?guī)定）。
印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。
契稅國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。
查看詳情>>某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅？
分析該企業(yè)應從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應繳納2個月土地使用稅：56000*4*2/12=37333.33元
建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之五貼花。
印花稅（建安合同）建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。
印花稅（借款合同）銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。
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除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇詹块T審核后確認。土地增值稅預征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。
對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：
（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。
（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。
（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
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某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預售，4-6月共取得預收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前年度均盈利，該企業(yè)應繳納多少企業(yè)所得稅？（假設企業(yè)土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%，該企業(yè)位于地級市，當?shù)赜嫸惷蕿?0%）
該企業(yè)預收收入10000萬元，應繳納營業(yè)稅10000*5%＝500萬元，城建稅500*7%＝35萬元，教育費附加500*3%＝15萬元，地方教育費附加5001%＝5萬元，土地增值稅10000*2%＝200萬元，合計755萬元。應納稅所得額＝-50＋10000*10%－755＝195萬元，應繳納企業(yè)所得稅＝195*25%＝48.75萬元
開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 查看詳情>>
如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工，之前已預收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10%計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？
分析實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額為7500（10500-30000*10%）萬，應納稅所得額＝-2300+7500＝5200萬，應繳納企業(yè)所得稅＝5200*25%＝1300萬元。
根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的會計處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認條件……查看詳情>>
